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    綠地狂人張玉良,為何對基建如此執著?

    ZAKER新聞 05-01 27

    地產界向來狂人輩出,綠地控股的張玉良算得上一個。

    張玉良狂在跨界。單論跨界的想象力,張玉良不輸任何人,挖煤炭、建地鐵、開酒店、做汽服 ...... 但凡張玉良能摻上一腳的,他都不會輕易錯過。

    " 看上去文質彬彬,實際上膽比天大。" 易居總裁周忻曾評價張玉良是地產界三瘋之一,另外兩個是許家印和王健林。

    最近張玉良再出大動作,直接將基建業務定位成除地產業務以外的另一主營業務。依據綠地剛剛披露的 2019 年財報來看,形成了房產、基建雙主業,向大金融、大消費兩個新領域多元發展的新格局。

    報告期內,綠地的房地產及相關產業收入為 1943.26 億元,建筑及相關產業收入為 1884.86 億元,雙主業的收入數據差額相比 2018 年近一步收窄,基本持平。與此同時,房地產及相關產業毛利率為 27.58%,建筑及相關產業毛利率為 4.31%,也就是說房地產板塊目前的盈利能力依然要明顯大于基建板塊。值得注意的是,建筑及相關產業的毛利率自 2016 年起一直保持在 3%-5%,盈利能力毫無突破。

    不過即便如此,張玉良似乎已經鐵了心要做大基建了。就在半個月前,4 月 10 日,綠地基建的大本營—— " 綠地大基建集團 " 及 " 綠地大基建技術研究院 " 正式揭牌,同步簽約成立的還有綠地大基建產業基金。

    張玉良給綠地基建立下的 flag 是 "6 年力爭營收破萬億 ",其野心勃勃的樣子,仿佛回到了 2014 年加碼海外、推動綠地整體上市的風光時刻。但實際情況是,綠地去年的重點超高層項目被傳停工、區域事業部經歷人事大調整,如今房地產主業銷售額增長停滯、基建板塊也遲遲看不見盈利增長。

    是運籌帷幄還是孤注一擲?狂人張玉良的心思,誰能摸得清?

    基建往事

    張玉良與基建業務的故事,最早要從 2004 年成功收購 " 寶鋼建設 " 開始說起。" 寶鋼建設 " 搖身一變成了綠地建設,成為了張玉良跨界基建的一塊敲門磚。

    之后很長的一段時間里,媒體筆下的張玉良都在忙著探索新世界,從煤炭、汽車,再到銀行、信托,其中最令人津津樂道的,還是 2014 年創立綠地地鐵公司,一腳深插基建板塊。

    張玉良與雷軍、董明珠等人一同被評為 "2013 中國經濟年度人物 "

    這里不得不插一句。這位將胡雪巖視為偶像的新紅頂商人,最常掛在嘴邊的話就是 " 做最懂政府的商人 "。在他手中經營的綠地,過去曾經不斷有投入大量的資金參與舊城區改造,進行大規模的公共綠地建設,強調中低價房的建設等與政策導向十分契合的動作。

    這樣做的好處也十分明顯:綠地既賺了錢,又能獲得政府的優惠政策,一石二鳥。

    沿用這個 " 商業訣竅 ",張玉良希望通過與地方政府合作地鐵業務,拿到沿線土地的開發權。比如在和南京地鐵 5 號線項目的合作里,綠地采用了 " 項目投融資建設 - 施工總承包 - 物業綜合開發 " 的 "PPP" 模式合作建設,總投資約 313 億元,項目股權回購將在項目試運營開始后五年內完成。

    建的是地鐵,張玉良看到的卻是以低廉資金獲取地鐵沿線優質地塊的機會。乘著這股 PPP 熱潮,張先后簽下了徐州、重慶、哈爾濱等區域城市的地鐵項目合約。

    項目批量到手,執行團隊也得跟上。2015-2018 年,張玉良先后將貴州建工集團、江蘇省建集團、西安建工集團、天津建工集團等地方龍頭收入綠地麾下。而這種收購地方建工企業的行為,也是頗具張玉良風格的一種政商合作。

    雙向加持之后,綠地大基建板塊的規模雛形逐漸浮現。截至 2018 年末,公司大基建板塊在建項目總金額為 3269 億元,包括房屋建設業務 2066 億元,占比 63.2%;基建工程 698 億元,占比 21.3%。

    也是從 2018 年起,大基建板塊的營收規模開始逼近房地產板塊,與大金融板塊和大消費板塊拉大差距。

    折戟沉沙

    就在張玉良猛拓大基建業務、勢頭正盛的日子里,危機緊隨而至。

    凡潮起必有潮落。2018 年,以 " 去杠桿 " 為目的的監管政策不斷加碼,地方政府債務管理逐步收緊。一直以政商合作為根本的綠地,在其中的波及程度不是財報中短短一句 " 基建投資增速明顯回落 " 可以言說的。

    至少張玉良一直希望的 2020 年大基建實現 4000 億營收的事,是不大指望得上了。

    更讓張玉良頭疼的是,在他滿心撲在大基建的時候,似乎顧不上對房地產業務的精心照料。

    回顧 2019 年,綠地在房地產銷售方面略顯出增長乏力,綠地全年實現合同銷售金額 3880 億元,與 2018 年基本持平;實現合同銷售面積 3257 萬平方米,同比減少 11%,回款 3010 億元,回款率 78%。在綠地不斷開拓基建業務的過去幾年里,綠地在克而瑞的年度權益銷售額排行榜上不斷滑落,從 2016 年的第三位,下滑至 2019 年的第五位。

    誠然,大基建如張玉良構想,為房地產做大規模提供了可能,但盈利能力不明朗、資金壓力大的缺點,對綠地這樣一家常年高負債的地產公司卻是致命的。

    財報顯示,2019 年,綠地的資產負債率為 88.53%。與前四年一樣,綠地的資產負債率一直高于 85%,數據高于許多上市房企。

    與高負債水平形成鮮明對比的,是綠地有限的融資能力。

    就拿信用借款來說,截至 2019 年末,綠地控股 2304.17 億元的短、長期借款中,抵押、質押借款合計 1692.05 億元,占比 73.43%。信用及保證借款占比為 26.57%。相比之下,招商蛇口信用借款占比 67%,金地集團、招商蛇口信用借款占比分別為 97.8%、67%。

    同期信用借款遠遠低于同行水準的綠地,在銀行為主的金融機構面前,并不如其他房企受歡迎。

    正是在這樣的節骨眼上,2019 年底,綠地集團在武漢的兩處項目接連被曝停工,一時間關于綠地現金流緊張的說法肆起。其中就有有當地媒體走訪武漢綠地中心后稱,工程確實有約一個月的暫停期,12 月起復工。

    武漢綠地中心的停工傳聞,給 2019 年底的綠地抹上了一層陰影

    但張玉良對此矢口否認。" 武漢綠地中心被自媒體炒作停工了,不知道是什么目的,這根本不符合事實。" 在和界面記者的對話中,停工傳聞讓張玉良有了明顯的情緒起伏。

    在張玉良的字典里,慢是兵家大忌。但如何在快中求穩,似乎他自己也給不出很好的答案。

    狂人遲暮

    即便邁入 64 歲,張玉良骨子里的那股狂勁絲毫未減。

    身處多事之秋,但大基建業務的拓展速度一如往常。截至 2019 年末,綠地大基建板塊在建項目總金額為 4349 億元,相比 2018 年同期增長了 1080 億元,包括房屋建設業務 2927 億元,占比 67%;基建工程 1094 億元,占比 25%。

    推進路上,張玉良總會遇到很多質疑。

    有人說,綠地漫長的工期和跟不上節奏的資金,正在將總包方中建三局以及一批分包商拖入泥潭,這大大影響了綠地和中建三局的關系。張玉良則認為,綠地和中建友誼深厚,不存在解決不了的問題。

    外界看來,即便到目前為止,綠地基建都是增收難增利。但張玉良相信的是,疫情之后,國內對于復工復產、新基建等投資都會有新認識。

    張玉良同樣公開反思過銷售規模掉隊的問題,他認為其中既有市場原因,也有團隊能力的原因。末了,還不忘加上句 " 總體上依舊滿意 "。

    張玉良依然是那個想把 " 中國的綠地 " 變成 " 世界的綠地 " 的張玉良,為了這個夢想,各區域人事變動了一波又一波,為綠地賣力的面孔換了一張又一張。武漢停工傳聞后不久,前華中奇跡部總經理李煜離開綠地,綠地華中事業部的負責人就換成了綠地副總裁任虎。

    統計之后發現,從 2018 年到 2019 年,綠地 9 個區域管理總部,已經有超過一半發生了負責人的變更,似乎同樣透露著綠地的業績焦慮。

    一晃眼,狂人傳說已在房產界飄蕩多年:勇闖港交所、揮金海外市場、兩年打通 A+H 雙融資渠道 ......

    2020 年,張玉良 64 歲,綠地 27 歲。我們很難讀懂狂人的執著,不過我們看到狂人為了留在原地,依然在努力奔跑。

    ZAKER 新聞出品
    文 / 陳悅珊

    以上內容由"ZAKER新聞"上傳發布 查看原文
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